Konut faizlerinde düşüş

Darbe girişimi sonrası Emlak Konut ile başlayan konut kampanyalarının ardından bankaların konut faizlerini indirmesiyle konut piyasası canlandırılmaya çalışıldı.  Muhtemelen bu vesileyle konut satışları Ağustos ayında artmıştır. Bu aya ait veriler açıklanmadı; ancak darbe girişiminin yapıldığı ayda satışlarda bayağı bir azalış gözlendi. Konut satışları 9 günlük bayram tatili ve darbe girişimi nedeniyle yıllık bazda %15,8 daralırken aynı dönemde ipotekli konut satışlarındaki düşüş %22,8'e ulaştı. Yılın ilk yedi ayında ise konut satışları 2015'in aynı dönemine göre %2,7 azalarak 712 bin adet konuta geriledi.

Bankalar konut faizlerini niçin indiriyor? Aslında son dönemde TCMB'nin faizleri indirmesiyle konut faizlerinde de indirim beklentisi oluşmuş; ancak yeniden fiyatlandırma sürecinin düşen faiz ortamında bankalar açısından biraz zorlayıcı olması açısından bankaların kredi oranlarına tam yansımamıştı. Ayrıca siyasilerin faiz indirim çağrılarının da etkisini göz ardı etmemek lazım.

Yeniden fiyatlama süreci ne manaya geliyor? Faiz indirim sürecinin başladığı bir dönemi örnek vererek açıklamak gerekirse; yüksek faiz ortamında yüksek faizlerle bulunan kaynaklar (örneğin mevduat) yine yüksek faizlerle kredi olarak verilmiş olsun. Ayrıca bankacılık sistemimizde kaynakların kısa vadeli (örneğin; mevduatlar 1 aylık vadelerle fiyatlandırılsın) toplanıp kredilerin (örneğin; krediler 1-3 yıl vadeli olarak fiyatlandırılsın) nispeten daha uzun vadeli olduğunu da göz önünde bulunduralım. Bu koşullar altında bankalar öncelcikle fiyatları kaynaklara yansıtıp (örneğin; mevduat faizlerini indirip) borçların ortalama vadesinin dolmasını beklemeli ki zarar etmesin. Yeniden fiyatlama süreci aslında vade uyumsuzluğunun giderilmesi için alınan aksiyonlar olarak da ifade edilebilir.

Son dönemde indirilen konut faizleri kredi yapılandırmada kullanılabilir mi? Yaptığım birkaç araştırmaya göre; bankalar düşürülen faizleri daha önce kullandırılan konut kredilerin yapılandırılmasında kullandırmıyorlar. Ancak daha önce kullandığınız faiz oranı çok yüksekse, düşürülmüş faizlere nispeten daha yüksek bir faiz oranıyla yapılandırıyorlar. Örneğin; aylık konut kredinizi %1,30'dan kullandınız. Mevcut durumda faizler %0,90'a indirildi. Siz de konut kredinizi yapılandırmak istiyorsunuz. Böyle bir durumda bankalar talebe göre sizin konut kredinizi %0,90'dan değil de %1,1'den falan yapılandırabiliyorlar. Eğer daha önce kullandığınız faiz oranı çok yüksekse yapılandırma mantıklı olabilir. Ancak krediyi %1,05'lerden kullandıysanız mevcut piyasa koşullarında konut kredinizi yapılandırmanız mantıklı ve muhtemel değil. Ama her ihtimale karşılık bir banka şubesine uğrayıp bilgi almak faydalı olabilir.

ÇEKİNCE:

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.